理论研究

读《民法疑难案例研究》一则案例有感 ——兼与王利明教授商榷

2011/8/13 11:31:39 本站原创 佚名 【字体:

   近日拜读了王利明教授的大作《民法疑难案例研究》(中国法制出版社2010年1月第1版),对其中一则案例分析有些感触,特笔成此文,兼与王利明教授商榷。

    案例:显失公平合同的效力(见该书140-145页)。主要案情是:原告福莱公司与被告方城公司订立了一份房屋买卖合同。原告依约支付了购房款,被告不能交房,并数次承诺延期偿还本金及利息,但每次到期,总要求延期。后原告因急需资金,不得已与被告签订《退款协议书》,不但不要求偿还利息,且免除本金10万元,并允许被告分三次偿还。但被告仍不偿还任何一笔债务,并正兴建一栋商品房大楼公开出售。加之当地房价大涨,原告只得向法院提起诉讼,请求撤销《退款协议书》,要求被告按原合同交付房屋并承担违约责任。
    王利明教授对本案例的观点是,《退款协议书》符合显失公平的构成要件,经原告提出请求,应当予以撤销或解除,但原告不能要求被告按原购房合同交付房屋。其理由是:原购房合同虽然合法有效,但《退款协议书》明确规定该退款协议书代替原合同,即双方在订立《退款协议书》的同时,已有明确意图解除原购房合同,原告只希望退款,而不希望交房,因此从《退款协议书》签定之日起,原购房合同已失效,所以即使《退款协议书》已被撤销或解除,也不能认为原购房合同继续有效。对此观点,笔者不能完全同意。笔者同意王利明教授关于“《退款协议书》符合显失公平的构成要件,经原告提出请求,应当予以撤销或解除”的主张,但不同意王利明教授关于“原告不能要求被告按原合同交付房屋”的观点。理由如下:
    一、既然《退款协议书》显失公平,不是当事人的真实意思表示,那么原告签订《退款协议书》时的真实意思就不是要求退款,而是因为被告既不交房,又屡次不守信用,虽数次承诺延期偿还本金及利息,但却一直不还,原告碰上如此“老赖”,加上急需资金,只好和其签订“不平等条约”,不但不要利息,且连本金也免除10万元。试问,原告不是被逼得没有办法,怎会接受如此退款条件,将1000万元本金数年产生的利息和10万元本金拱手相让于被告?原告不是希望购房而只是希望退款,为什么不将1000万元存入银行?笔者认为,原告与被告发生民事法律关系的真实意图是显而易见并贯穿始终的,那就是希望得到住房,即使中途被逼无奈和被告签订《退款协议书》,此时原告的真实意思仍是购房。如果被告依原购房合同交付住房或原告早点了解到被告正在兴建商品房大楼并公开出售,原告就决不会要求退款,更不会签订显失公平的《退款协议书》。
    二、既然《退款协议书》因符合显失公平的构成要件被撤销或被解除,那么其中的内容也就失去了效力(当然,纠纷解决条款等独立发挥作用的条款依然有效),“以《退款协议书》替代原购房合同”的条款自不能例外。既然“以《退款协议书》替代原购房合同”的条款已失效,那么原购房合同就依然有效。被告应当按原购房合同向原告交付住房。这和诉讼当事人在调解过程中所作的让步不能作为调解不成依法判决的证据是一样的道理。
    三、如果按照王利明教授所说的“要使原购房协议继续有效,必须原被告双方重新订立购房合同”,则从该案例反映的现实情况来看是基本不可能的。被告长期占用原告资金兴建商品房大楼公开出售,就是不向原告交房,现在房价大幅上涨,其更不会与原告订立使原购房合同继续有效的协议。如果以上涨后的价格与原告签订新的购房合同,则原告未必同意,因为损失可能会比履行《退款协议书》更大。并且,被告有严重不守信用的行为,即使原告以上涨后的价格与被告签订新的购房合同,难道被告就不会再度违约吗?
    四、王利明教授关于原告“只能在退款协议书撤销和解除以后,以不当得利为依据,要求被告返还其交付的房款全部及其利息,并有权就其实际损害要求被告承担赔偿责任”的主张,笔者认为从案情来看,不易行得通。因为被告是典型的“老赖”,即使法院判决支持原告,还存在一个执行难的问题。现金的藏匿较不动产的转移要容易得多,到时被告将其商品房大楼全部销售出去,所得房款用于还债或藏匿,则原告即使胜诉也难以实现其利益。不如恢复原购房合同的效力,确认原告对被告兴建的商品房大楼的优先购买权更易于实践操作,更利于维护原告利益。
    五、书中提到原告系国有企业,是为其职工购买住房。试假设原告完全实现了“以不当得利为依据,要求被告返还其交付的房款全部及其利息,并有权就其实际损害要求被告承担赔偿责任”的诉求,在房价日益高涨的今天,其也难以再购买到与原来希望购买的面积、地段相同或相似的住房,而且重新购买住房需要时日,还会影响到企业职工情绪的稳定以及急需住房的职工家庭的正常生活,埋下不稳定的社会因素。
    综上,笔者认为,王利明教授关于“原告不能要求被告按原合同交付房屋,只能在退款协议书撤销和解除以后,以不当得利为依据,要求被告返还其交付的房款全部及其利息,并有权就其实际损害要求被告承担赔偿责任”的观点无论是从法律效果还是从社会效果来看,均未达到问题解决的理想状态,与人民法院执法办案追求法律效果和社会效果有机统一相悖。
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